Crowdfunding inmobiliario: qué es, cómo funciona y riesgos

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Marie-Ange Demory
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Il Crowdfunding Inmobiliario es un fen√≥meno que se ha extendido a Espa√Īa s√≥lo en los √ļltimos tiempos, principalmente debido a la restricciones regulatorias que limitan su campo de aplicaci√≥n en comparaci√≥n con la matriz norteamericana de la Ley Jumpstart Our Business Start-up de 2012. Descubramos qu√© es, c√≥mo funciona y los riesgos asociados.

¬ŅQu√© es el Crowdfunding Inmobiliario?

Il Crowdfunding Inmobiliario no es más que un crowdfunding aplicado al mercado inmobiliario, en el que sujetos (o empresas) privados financian un proyecto en el sector inmobiliario a través de plataformas digitales, que permiten combinar oferta y demanda sin intermediarios excesivamente vinculantes o costosos.



Este instrumento financiero es utilizado principalmente por aquellos que no tienen suficiente capital para realizar grandes transacciones, pero que a√ļn quieren invertir en el mercado inmobiliario, manteniendo una exposici√≥n de capital contenida.

Tipologías de crowdfunding

Cabe se√Īalar que hay dos principales tipos de crowdfunding inmobiliario:

  • Equity Crowdfunding. En este caso la inversi√≥n se confiere en acciones de una empresa, que as√≠ reparte el riesgo empresarial. Por sus caracter√≠sticas, este modelo suele aplicarse a empresas de nueva creaci√≥n. 
  • Crowdfunding basado en pr√©stamos. La plataforma de recaudaci√≥n de fondos aqu√≠ realiza las funciones de un banco, en el que se deposita el capital que ser√° utilizado como deuda por aquellos que quieran obtener financiamiento para un proyecto espec√≠fico. Quienes accedan al fondo devolver√°n la cantidad obtenida en pr√©stamo con la adici√≥n de intereses. 

Para los que quieren comprar una propiedad a través de Crowfunding, el modelo más adecuado es el Landing-based, que permite a los prestamistas privados obtener intereses directos del préstamo y a los compradores no tener que contratar una hipoteca en un banco. Quien, en cambio, quiere invertir en un proyecto de empresa, utilizará Equity Crowdfunding, gracias al cual el inversor podrá obtener una remuneración de los ingresos del proyecto o de la propia empresa.



Crowdfunding Inmobiliario en Espa√Īa

en espa√Īa la Legislaci√≥n de financiaci√≥n colectiva fue introducido por el Decreto Legislativo del 18 de octubre de 2012 n. 179, en el que se define como instrumento de financiaci√≥n de Start-Ups Innovadoras. La disciplina es luego integrada, m√°s recientemente, por el Decreto Legislativo del 24 de enero de 2015 n. 3 (el llamado ‚ÄúDecreto de Crecimiento‚ÄĚ) abri√≥ las puertas del Crowdfunding Inmobiliario tambi√©n en Peque√Īas y Medianas Empresas, especialmente en lo que respecta a Equity Crowdfunding, que dan derecho al inversor a una parte de la empresa. 

En Espa√Īa en 2020 se captaron aproximadamente 72 millones de euros de inversiones a trav√©s de Crowdfunding Immobiliare, con una aumento significativo registrado de un a√Īo a otro. Sin embargo, esto es poco en comparaci√≥n con las cifras del Reino Unido y Alemania, donde se super√≥ la marca de 300 millones de euros en el mismo a√Īo. 

Crowdfunding Inmobiliario

Ven funziona

A trav√©s del Real Estate Crowdfunding, las empresas, por ejemplo, pueden llevar su proyecto de adquisici√≥n de propiedades a la atenci√≥n de inversores privados. En este punto, las plataformas de Crowdfunding Inmobiliario entran en juego en los sitios de los intermediarios autorizados, donde se organizan recaudaci√≥n de fondos para varios proyectos. Aquellos que quieran invertir se registran en el sitio y abren una billetera, en la que pagar√°n su capital. Es importante se√Īalar que las plataformas en cuesti√≥n no se quedan con el dinero invertido, sino que cuentan con empresas especializadas en la gesti√≥n segura de dep√≥sitos. 

La propuesta de Crowdfunding ir√° acompa√Īada de:

  • objetivos de recaudaci√≥n de fondos
  • duraci√≥n de la inversi√≥n
  • retorno
  • inversi√≥n m√≠nima

una vez logró la meta establecida, el empresario obtiene el dinero recaudado, paga uno cuota al intermediario y recurre a los prestamistas para pagar su deuda más intereses (en el caso de Landing Crowdfunding) o para dividir los rendimientos del proyecto (en el caso de un Equity Crowdfunding).



Todas las Ventajas de la Inversión

I beneficios de invertir a trav√©s del Crowdfunding Inmobiliario puede percibirse tanto a nivel de administraci√≥n que el retorno. Un proyecto financiado a trav√©s de Crowdfunding, de hecho, libera al prestamista de administrar la propiedad y tambi√©n de los gastos relativos, ofreciendo la posibilidad a particulares de obtener rendimientos de peque√Īas cantidades invertidas en el mercado inmobiliario, un sector al que hasta ahora acced√≠an casi exclusivamente los bancos y las compa√Ī√≠as de seguros.

Una idea original capaz de llegar a un gran n√ļmero de interesados ‚Äč‚Äčy que abre la posibilidad de retribuci√≥n, con un excelente potencial de rentabilidad, especialmente cuando se trata de inmuebles (a diferencia de las acciones o las criptomonedas, caracterizadas por la volatilidad).

Riesgos

Toda inversi√≥n presupone una cierta grado de riesgo, por lo que antes de invertir siempre es bueno informarse sobre las situaciones a las que se debe prestar especial atenci√≥n. Uno de los principales riesgos podr√≠a ser lainsolvencia de empresas inmobiliarias o emprendedores que utilizan plataformas de Crowdfunding. En este caso, sin embargo, siempre es posible que el inversor act√ļe como acreedor frente a la empresa insolvente. ¬ŅQu√© pasa si, al final, no se consigue la financiaci√≥n objetivo? No hay problema, el dinero se devuelve a los prestamistas.

¬ŅCu√°nto ganas? ¬ŅVale la pena invertir?

Como se preve√≠a, el rentabilidad del Crowdfunding Inmobiliario, en comparaci√≥n con el mercado inmobiliario cl√°sico, ofrece numerosas ventajas, especialmente en t√©rminos de costes iniciales, duraci√≥n de la inversi√≥n y gastos accesorios. A trav√©s de esta herramienta es posible dar acceso al mercado inmobiliario a una gama mucho m√°s amplia de actores, gracias a la eliminaci√≥n de barreras de entrada, como la disponibilidad de grandes capitales. Adem√°s, hay que tener en cuenta que los proyectos tienen una duraci√≥n de unos 2 a√Īos para Landing y un m√°ximo de 5 a√Īos para Equities, pero que ofrecen ganancias en forma mensual.



Retorno anual

Il rendimiento medio punto de partida de un Crowdfunding Inmobiliario es aproximadamente8,5% por a√Īo, pero tambi√©n es posible aumentar estos rendimientos en relaci√≥n con el monto invertido y el tipo de plataforma utilizada, obviamente monitoreado directamente por el inversor a trav√©s del acceso al sitio.

Para aquellos que quieren invertir en bienes raices Sin tener que gastar cientos de miles de euros, Crowdfunding es sin duda la herramienta ideal que abre varias oportunidades de ingresos mientras mantiene el riesgo de pérdidas en gran medida contenido.

Fiscalidad en Espa√Īa

Los retornos de las inversiones en crowdfunding inmobiliario vienen gravado como renta de la inversi√≥n, es decir, bruto de gastos y con unatasa impositiva del 26% sobre los ingresos de inversi√≥n. La tributaci√≥n se producir√° directamente en el momento de la realizaci√≥n efectiva de la ganancia y la base imponible corresponder√° al importe que resulte de la diferencia entre los ingresos recaudados y el coste de adquisici√≥n del valor en que se invierta. 

Las Mejores Plataformas de Crowdfunding Inmobiliario

Informamos a continuaci√≥n de los mejores sitios para Crowdfunding Inmobiliario en Espa√Īa.

Remultar

La plataforma te permite invertir en Lending con un dep√≥sito m√≠nimo de 250‚ā¨, ofreciendo la posibilidad de recargar tu monedero incluso con tarjeta de cr√©dito y transferencia bancaria, sin comisiones directas.

Re-prestamista

El dep√≥sito m√≠nimo es de solo 50 ‚ā¨ y est√° especializado en Lending para reconversiones industriales, inmobiliarias y ecol√≥gicas, con intereses pagados mensualmente.

Walliance

Uno de los primeros en abrirse al mercado en 2017, tiene un umbral de entrada de 500 ‚ā¨ y ofrece servicios de Equity Crowdfunding de alto rendimiento para proyectos cuidadosamente seleccionados.

Italia-multitud

Nacida en 2015, es una de las m√°s activas de Espa√Īa, con una inversi√≥n m√≠nima de 250‚ā¨ y acepta tarjetas de cr√©dito. El √ļnico defecto, el inter√©s se paga al final del proyecto, pero utiliza un sistema de cadena de bloques para asegurar las transacciones.

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